O Prefeito do Município de Lençóis Paulista, Estado de São Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei,
Faz saber que, a Câmara Municipal de Lençóis Paulista, em sessão ordinária realizada no dia 17 de novembro de 2025, aprovou, e ele sanciona e promulga a seguinte Lei Complementar:
TÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Esta Lei Complementar estabelece normas e procedimentos que disciplinam o parcelamento do solo no Município de Lençóis Paulista.
Parágrafo único. O zoneamento territorial para fins de uso e ocupação do solo, suas macrozonas, função social e diretrizes urbanísticas encontram-se disciplinadas pelo Plano Diretor do Município de Lençóis Paulista.
TÍTULO II
DO PARCELAMENTO DO SOLO
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 2º Qualquer modalidade de parcelamento do solo urbano, bem como sua alteração ou cancelamento, parcial ou total, fica sujeita à aprovação da Prefeitura, nos termos das disposições desta lei, Plano Diretor, Leis Especiais, bem como nos ditames da
Lei Federal n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e suas alterações.
§ 1º O disposto neste artigo aplica-se também aos casos de parcelamentos decorrentes da implantação de sítios ou chácaras de recreio, bem como a quaisquer outras modalidades similares, incluído os conjuntos residenciais de casas ou de edifícios de apartamentos ou escritórios sob a forma de condomínio.
§ 2º A aprovação de qualquer alteração ou cancelamento de loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, nos termos da legislação federal.
Art. 3º O parcelamento do solo para fins urbanos apenas será permitido nas áreas situadas dentro do perímetro urbano do município ou zoneamento previsto no Plano Diretor, salvo exceções previstas expressamente na presente lei ou legislação especial.
Art. 4º A ocupação do solo rural se dará por meio de legislação específica e nos termos da legislação federal.
Art. 5º Para efeito de aplicação desta lei complementar considera-se:
I - loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes;
II - desmembramento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes;
III - desdobro: subdivisão de um lote, previamente submetido a um parcelamento de solo urbano, regularmente cadastrado na Prefeitura, em dois ou mais lotes;
IV - unificação ou remembramento: união de dois ou mais lotes contíguos, previamente submetidos a parcelamento urbano aprovado, e que sejam de propriedade do mesmo titular, regularmente cadastrados na Prefeitura, nos termos do
artigo 234 da Lei Federal n.º 6.015/1973.
Art. 6º Antes de iniciar a elaboração de um projeto para o parcelamento do solo urbano, o interessado deverá solicitar para a Prefeitura a expedição de certidão de diretrizes de uso e ocupação do solo.
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos para o Parcelamento do Solo
Art. 7º É vedado o parcelamento do solo em:
I - terrenos alagadiços e sujeitos a inundação ou zona de risco;
II - terrenos que tenham sido aterrados com materiais nocivos à saúde pública ou que desaconselham a edificação;
III - terrenos nos quais as condições geológicas e geotécnicas não aconselhem a edificação, conforme parecer técnico da Prefeitura Municipal de Lençóis Paulista, através do órgão competente;
IV - terrenos localizados em áreas de preservação ambiental ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias adequadas;
V - terrenos definidos como Zonas Especiais de Proteção Paisagística e Ambiental (ZEPPA).
Parágrafo único. Quando necessário, a Prefeitura, através do órgão competente, com base em laudo técnico fundamentado e circunstanciado, determinará as obras e serviços a serem executados pelo interessado, previamente à aprovação do projeto de parcelamento do solo.
Art. 8º Às margens das faixas de domínio das rodovias, ferrovias e nas áreas anexas às pontes, viadutos e pontilhões, será obrigatória a reserva de faixa non aedificandi de, no mínimo, 15m (quinze metros) de largura, salvo norma técnica federal ou estadual mais restritiva.
§ 1º Quando ocorrer o parcelamento de glebas marginais a rodovias, a faixa referida no caput, poderá ser transformada em via de circulação, a critério da Prefeitura.
Art. 9º Ao longo das redes aéreas de distribuição e subtransmissão deverá ser reservada uma faixa non aedificandi com largura mínima definida em projeto técnico, observadas as normas da ABNT e as diretrizes da concessionária de energia elétrica.
§ 1º Para redes com tensão igual ou inferior a 34,5 kV, a largura mínima da faixa será definida conforme laudo técnico específico da concessionária, não podendo ser inferior à faixa de segurança estabelecida em norma técnica vigente.
§ 2º É vedada a implantação de lotes, edificações, áreas verdes ou de lazer sob a faixa de servidão de redes de energia, salvo mediante anuência formal da concessionária e observância das condições técnicas previstas em norma específica.
§ 3º Nos projetos de parcelamento do solo que interfiram em faixas de servidão de redes de energia, deverá ser apresentada declaração da concessionária quanto à viabilidade da implantação.
Art. 10. É vedada a implantação de loteamento ou desmembramento cujas obras de infraestrutura para acessos dependam de áreas externas ao empreendimento, sem que o empreendedor apresente compromisso do proprietário respectivo em transferir estas áreas para o Município de Lençóis Paulista e se responsabilize pela execução integral das obras de infraestrutura que se fizerem necessárias.
§ 1º A transferência de propriedade para o Município de Lençóis Paulista deverá se dar no prazo do registro do empreendimento.
§ 2º Excetua-se das disposições contidas neste artigo os parcelamentos do solo que possuir acesso por via pública oficial, devidamente regulamentada.
TÍTULO III
DOS LOTEAMENTOS EM GERAL
CAPÍTULO I
Das Áreas Destinadas ao Uso Público
Art. 11. Nos termos do art. 4º, inciso I, da
Lei Federal 6.766, de 19 de dezembro de 1979, todo e qualquer loteamento deverá prever a destinação de áreas públicas para implantação de sistemas de circulação, equipamentos urbanos e comunitários, bem como a espaços livres de uso público.
Art. 12. Nos loteamentos residenciais ou comerciais o total de áreas públicas previstas não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, dispostos no mínimo, da seguinte forma:
I - áreas verdes/sistemas de lazer deverão ser de, no mínimo, 10% (dez por cento) do total da área;
II - áreas institucionais destinadas à implantação de equipamentos públicos comunitários, deverão ser previstas entre 1% (um por cento) e 5% (cinco por cento) da área da gleba, conforme os seguintes critérios:
a) para loteamentos com até 100 lotes, o percentual mínimo de área institucional será de 1% (um por cento) da gleba;
b) para loteamentos entre 101 e 300 lotes, o Município poderá exigir percentual proporcional, limitado a até 3% (três por cento) da gleba;
c) para loteamentos entre 301 e 500 lotes, o Município poderá exigir percentual proporcional mínimo de 3% (três por cento) e máximo de 5% (cinco por cento) da gleba;
d) para loteamentos com mais de 500 lotes, deverá ser destinado o percentual de 5% (cinco por cento) da gleba para equipamentos públicos comunitários.
§ 1º Consideram-se áreas institucionais para fins deste artigo aquelas destinadas à implantação de equipamentos públicos comunitários, tais como unidades de educação, saúde, cultura, assistência social, centros de convivência, esporte, lazer, segurança e outros de uso coletivo.
§ 2º Não integram o percentual de áreas institucionais previstas no inciso II deste artigo as áreas técnicas destinadas à implantação de equipamentos urbanos de infraestrutura, tais como reservatórios de água, estações elevatórias, bacias de detenção ou retenção de águas pluviais, subestações elétricas, unidades operacionais de coleta e tratamento de esgoto, resíduos sólidos ou outros sistemas técnicos operacionais.
§ 3º Para fins de atendimento ao limite total de áreas públicas previsto no caput deste artigo, poderão ser computadas as vias públicas e logradouros já existentes antes da implantação do loteamento, como se deles fizessem parte, desde que façam divisa ou cruzem o mesmo.
§ 4º Os limites de percentual de áreas institucionais previstas no inciso II deste artigo poderão ser excedidos, quando se mostrar tecnicamente necessário, desde que haja concordância do loteador.
Art. 13. O dimensionamento do sistema viário nos parcelamentos do solo deverá observar a hierarquia viária definida no Plano Diretor Municipal e atender aos seguintes parâmetros mínimos:
I - vias locais, com largura mínima de 14,00 (catorze) metros, composta de:
a) duas faixas de rolamento, sendo uma para cada sentido da via, com largura mínima de 2,75 metros cada;
b) estacionamento opcional em um ou ambos os lados, com dimensão de 2,20 metros, se previsto;
c) calçadas nos dois lados com largura mínima de 3,00 metros, sendo 1,20 metros livres de obstáculos, conforme ABNT NBR 9050/2020.
II - vias coletoras, com largura mínima de 20,00 metros, composta de:
a) duas faixas de rolamento, sendo uma para cada sentido da via, com largura mínima de 3,50 metros cada;
b) estacionamento nos dois lados da via com 2,20 metros cada;
c) calçadas em ambos os lados com mínimo de 3,00 metros, atendendo à ABNT NBR 9050.
III - vias arteriais, com largura mínima de 30,50 metros, composta de:
a) quatro faixas de rolamento, sendo duas para cada sentido da via (2 por sentido) com 3,50 metros cada;
b) estacionamento em ambos os lados com 2,20 metros cada;
c) canteiro central com largura mínima de 2,00 metros, podendo ser arborizado ou conter mobiliário urbano;
d) calçadas em ambos os lados com mínimo de 3,00 metros, respeitando acessibilidade conforme ABNT NBR 9050.
IV - Ciclofaixas bidirecionais, quando compatíveis com o plano cicloviário municipal, com largura mínima de 2,00 metros, com faixa de separação mínima de 1,00 metro do tráfego veicular.
§ 1º A composição final e a largura total da via deverão resultar da soma dos elementos funcionais definidos neste artigo, admitindo-se variações conforme projeto técnico aprovado pela Secretaria de Obras e Infraestrutura.
§ 2º Projetos que proponham alterações nas composições acima, em razão de condicionantes ambientais, topográficos ou urbanísticos, deverão apresentar justificativa técnica acompanhada de estudo de circulação viária, impacto de vizinhança e parecer do órgão competente.
Art. 14. Nos loteamentos industriais o total de áreas públicas previstas não poderá ser inferior a 25% (vinte e cinco por cento) da gleba, devendo ser destinado, no mínimo, 20% (vinte por cento) do total da gleba para áreas verdes/sistemas de lazer.
Parágrafo único. As vias de circulação deverão observar o disposto no artigo 13 desta Lei.
Art. 15. Todo loteamento deverá garantir o percentual mínimo de 20% (vinte por cento) de área permeável, conforme definição constante na Resolução SIMA nº 080, de 16 de outubro de 2020, ou outra norma que venha a substituí-la ou alterá-la, a qual poderá incluir:
II - áreas ajardinadas do sistema de lazer;
III - faixas de servidão administrativa;
IV - faixas sob linhas de transmissão;
V - fundos de lagos e bacias de detenção de águas pluviais.
Art. 16. Em todo e qualquer loteamento, seja residencial, comercial ou industrial, as áreas públicas serão indicadas e definidas pelo Município quando da apresentação do anteprojeto de empreendimento, facultando-se ao loteador a apresentação de sua proposta.
§ 1º As áreas previstas para uso institucional ou sistema de lazer não poderão coincidir com área de servidão, reserva legal, de preservação permanente ou faixas non aedificandi.
§ 2º As áreas previstas para uso de áreas verdes, destinadas a recomposição florestal poderão coincidir com área de reserva legal, de preservação permanente ou faixas non aedificandi.
Art. 17. As áreas destinadas a Sistemas de Lazer, deverão ser urbanizadas através da implantação de praças, parques, centros esportivos e/ou espaços para recreação e contemplação, com a implantação dos equipamentos de apoio as atividades.
Art. 18. As áreas verdes, sistemas de lazer, áreas institucionais e as áreas de preservação permanente (APPs), deverão ser urbanizadas com calçadas nas testadas voltadas para as vias públicas, obedecendo aos parâmetros estabelecidos pela NBR 9050/2020, e Plano Viário Municipal, cujas larguras deverão ser de no mínimo 3,00 m (três metros).
Art. 19. As áreas do sistema viário do loteamento são, obrigatoriamente, destinadas ao uso comum do povo e deverão articular-se com vias adjacentes oficiais, existentes ou aprovadas, salvo quando as diretrizes urbanísticas permitirem ou exigirem outras soluções.
Art. 20. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Parágrafo único. A partir da data de registro do loteamento, o Município providenciará a atualização do cadastro imobiliário da gleba que serviu de base para a aprovação do loteamento e das áreas que passaram a integrar o seu domínio.
Art. 21. Para efeito de aplicação do disposto na presente Seção, são adotadas as seguintes definições:
I - área verde é o espaço livre de uso público, arborizado e/ou coberto por vegetação natural, reservada a cumprir funções ecológicas e paisagísticas, destinada a atividades de contemplação, repouso, recreativas, de lazer e esportivas, em que se permite a instalação de mobiliário de apoio a estas atividades, tais como quiosques, bancos, iluminações, guaritas de segurança, quadras esportivas e similares, limitada a impermeabilização decorrente da implantação dos referidos equipamentos a 15% (quinze por cento) de sua área total;
II - sistema de Lazer é o espaço livre de uso público, destinado prioritariamente a atividades de contemplação, repouso, recreativas, de lazer e esportivas, em que se permite a instalação de mobiliário de apoio a estas atividades, tais como quiosques, bancos, iluminações, guaritas de segurança, quadras esportivas, estacionamentos, lixeiras, playground, academias, pista de caminhada e similares, interagindo com a vegetação natural e/ou paisagística, limitada a impermeabilização decorrente da implantação dos referidos equipamentos a 30% (trinta por cento) de sua área total;
III - área institucional destinada a equipamentos comunitários é a área de uso público com a finalidade de implantação de equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares;
IV - área institucional destinada a equipamentos urbanos é a área de uso público com a finalidade de implantação de equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, bacias de contenção, rede telefônica e gás canalizado.
CAPÍTULO II
Das Quadras e Dos Lotes
Art. 22. É vedada a instituição de loteamento, desmembramento, desdobro ou quaisquer outras modificações, que resultem em lotes com área ou testada inferiores às diretrizes estabelecidas no Plano Diretor, salvo as hipóteses expressamente previstas em lei.
Art. 23. O comprimento máximo das quadras será de 250 m (duzentos e cinquenta metros).
§ 1º A referência para verificação do comprimento da quadra será a linha divisória de fundo dos lotes localizada no meio da quadra.
§ 2º Será aceito uma variação de no máximo 5% (cinco por cento) no comprimento máximo da quadra.
CAPÍTULO III
Das Obras de Infraestrutura Urbana
Art. 24. Para os fins desta Lei, considera-se:
I - infraestrutura básica urbana: o conjunto de instalações públicas que viabiliza o funcionamento da cidade, incluindo redes públicas de abastecimento de água potável, esgotamento sanitário, drenagem pluvial, energia elétrica, iluminação pública e sistema viário;
II - equipamentos urbanos de infraestrutura técnica: bens públicos ou privados de uso coletivo destinados à prestação de serviços essenciais, como reservatórios, ETEs, elevatórias, redes de energia e telecomunicações, bacias de contenção e coleta de resíduos sólidos;
III - soluções individuais de saneamento: alternativas pontuais de abastecimento ou esgoto, como poço artesiano e fossa séptica, não serão admitidas como substitutivas da infraestrutura básica urbana, salvo em áreas expressamente definidas por diretriz técnica da Prefeitura, com parecer técnico do SAAE e licenciamento específico.
Art. 25. No loteamento para fins urbanos será obrigatória a execução, por parte do loteador, no mínimo, das seguintes obras e equipamentos urbanos:
I - obras de contenção de taludes e aterros destinados a evitar desmoronamento e o assoreamento dos rios, córregos, ribeirões, lagoas, represas etc.;
II - locação e abertura das vias públicas para circulação de veículos, de pedestres e ciclovias;
III - terraplenagem, aterros, desaterros, drenagem e obras complementares;
IV - demarcação de lotes, quadras, áreas públicas e logradouros;
V - obras destinadas ao escoamento de águas pluviais, inclusive galerias pluviais, guias, sarjetas, canaletas e dissipadores de energia, conforme padrões técnicos e exigências fixadas pela Prefeitura Municipal;
VI - construção do sistema público de esgoto sanitário, de sistema de tratamento e demais exigências específicas ao caso, de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo SAAE;
VII - construção do sistema público de abastecimento de água potável, extensão de redes, adutoras, reservatórios e demais exigências específicas ao caso, de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo SAAE;
VIII - colocação da rede de energia elétrica e iluminação pública, e dos aparelhos de iluminação pública em conformidade com os padrões técnicos fixados por órgão ou entidade pública competente e pela concessionária local, em todas as vias do empreendimento: a localização do poste de energia elétrica deverá, obrigatoriamente, coincidir com a divisa do terreno, de modo a não prejudicar o projeto de construção no lote;
IX - guias e sarjetas, conforme os padrões técnicos fixados pela Prefeitura Municipal;
X - pavimentação asfáltica das vias públicas conforme especificações indicadas pelo Município;
XI - arborização viária das calçadas, do canteiro central das avenidas envolvidas no loteamento, conforme diretrizes estabelecidas pela Prefeitura e nos termos da
Lei Municipal n.º 4.662, de 23 de setembro de 2014, ou outra que vier a modificá-la ou substituí-la;
XII - arborização e/ou recomposição florestal das áreas verdes e de preservação permanente;
XIII - sinalização horizontal e vertical de trânsito e nomenclatura das vias e logradouros públicos, conforme os padrões técnicos fixados pela Prefeitura Municipal, de acordo com a legislação aplicável;
XIV - bacias de detenção, de infiltração de águas pluviais, ou demais soluções baseadas na natureza, como obra de prevenção a enchentes, nos termos do estudo hidrológico aprovado pelo Município;
XV - pavimentação das calçadas existentes em todas as testadas das áreas verdes, institucionais, sistemas de lazer, conforme os padrões técnicos fixados pela Prefeitura Municipal, através do órgão competente, cuja execução deverá observar a NBR 9050 e legislação vigente sobre o assunto;
XVI - execução de ciclovias, conforme diretrizes e projetos aprovados pela Prefeitura Municipal, através do órgão competente;
XVII - obras de transposição de corpos d`água para veículos e/ou pedestres;
§ 1º O sistema de energia elétrica e iluminação pública deverão obedecer a outras exigências técnicas que forem feitas pelo concessionário ou órgão competente.
§ 2º As obras de implantação de guias, sarjetas e pavimentação asfáltica deverão ser simultâneas, assim como a sua liberação.
§ 3º Caberá a Secretaria de Obras e Infraestrutura receber da empresa loteadora o memorial descritivo das obras, examinando-o quanto a qualidade do material a ser empregado, bem como acompanhar a execução das obras para se assegurar a correta aplicação dos materiais utilizados.
§ 4º Cabe ao Setor de Engenharia, além de averiguar a implantação da obra, constatar a correta aplicação do material utilizado, constante do memorial descritivo.
§ 5º As obras de saneamento básico descritas nos incisos VI e VII deste artigo, serão liberadas pelo SAAE, cabendo a este a definição das diretrizes técnicas, a análise e aprovação do projeto de implantação, bem como a fiscalização e liberação das obras realizadas.
§ 6º As obras de nomenclatura das vias e logradouros públicos deverão ser implantadas após a publicação do ato normativo nomeando as vias do loteamento, devendo ser mantida caução para esta finalidade até a conclusão das obras, sendo que tal obra não impedirá a emissão da autorização de construção nos lotes.
§ 7º A arborização e/ou recomposição florestal das áreas verdes e de preservação permanente será acompanhada pela Secretaria de Agricultura e Meio Ambiente e deverá ser executada conforme Licença de Operação emitida pela Cetesb, não sendo necessário manter caução para conclusão e cumprimento do TCRA - Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental, visto a existência de garantia junto a Cetesb para esta finalidade, sendo que o cumprimento do TCRA não impedira a emissão da autorização de construção nos lotes.
Art. 26. Na execução de obras de terraplenagem, deverão ser realizadas, pelo loteador, as obras de implantação de sistemas de drenagem das águas necessárias para preservar as linhas naturais de escoamento das águas superficiais, prevenindo a erosão, assoreamento e enchentes.
Art. 27. As obras de infraestrutura deverão ser implantadas e executadas sob a responsabilidade do loteador, somente após a aprovação dos projetos e expedição de alvará específico, em obediência ao orçamento das obras de infraestrutura e cronograma físico-financeiro, proposto pelo loteador e aprovado pela Prefeitura.
§ 1º O cronograma de realização das obras de infraestrutura terá o prazo de 4 (quatro) anos para sua total implantação e execução, contados da aprovação do loteamento na Prefeitura Municipal.
§ 2º O prazo previsto no §1º deste artigo poderá ser prorrogado por mais 4 (quatro) anos mediante a apresentação de novo cronograma de obras devidamente aprovado.
Art. 28. A Prefeitura não aprovará loteamento cuja implantação exija a execução de obras e serviços de infraestrutura urbana, inclusive abastecimento de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, transporte coletivo, vias de acesso, galerias pluviais, travessias de corpos d'água e outros conexos, nas áreas adjacentes, salvo se tais obras ou serviços forem executados pelo loteador às suas próprias custas.
Parágrafo único. Na hipótese de concordar com a execução das obras e serviços a que se refere este artigo, o loteador deverá firmar termo de compromisso de concluí-las dentro do prazo de conclusão do loteamento e dar caução idônea, nos termos desta lei, para a completa e perfeita execução das obras, pela Prefeitura, na hipótese de descumprimento da obrigação pelo loteador.
Art. 29. O empreendedor deverá transferir, obrigatoriamente, sem quaisquer ônus ao Município e através de escritura pública de doação, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, todas as benfeitorias e obras realizadas, previstas no artigo 25 desta lei.
Art. 30. A aprovação de loteamento deverá observar, além das exigências constantes nesta lei, as regras contidas na
Lei Municipal n.º 5.735, de 19 de setembro de 2023, que regulamenta o Estudo de Impacto de Vizinhança e do Termo de Referência Técnico (TRT) do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Art. 31. Após a pré-aprovação, os projetos de empreendimentos habitacionais de parcelamento do solo e condomínios edilícios localizados em área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas por legislação municipal, deverão ser submetidos ao Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais – GRAPROHAB.
§ 1º A aprovação definitiva do projeto de loteamento ou condomínio edilício somente ocorrerá após a aprovação do projeto do empreendimento no GRAPROHAB.
§ 2º A modificação ou substituição de projeto deverá ser submetida à nova análise e aprovação do GRAPROHAB, sendo aprovado pelo Município somente após a aprovação junto ao referido órgão.
Art. 32. A Secretaria de Obras e Infraestrutura será o órgão competente para emitir o laudo de constatação da implantação da totalidade das obras, denominado TERMO DE VERIFICAÇÃO E RECEBIMENTO DE OBRA - TVO.
§ 1º Para a emissão do TERMO DE VERIFICAÇÃO E RECEBIMENTO DE OBRA - TVO, a Secretaria de Obras e Infraestrutura solicitará a cada secretaria e ao SAAE a análise, vistoria e aprovação das obras vinculadas às suas respectivas pastas.
§ 2º O TERMO DE VERIFICAÇÃO E RECEBIMENTO DE OBRA - TVO somente será expedido após a conclusão de todas as obras de infraestrutura do loteamento e, ainda, mediante o cumprimento de eventual obrigação de contrapartida decorrente
Lei Municipal n.º 5.735, de 19 de setembro de 2023.
CAPÍTULO IV
Das Garantias para Execução das Obras de Infraestrutura
Art. 33. A Prefeitura, em garantia da execução das obras mencionadas no artigo 25 desta lei, exigirá caução real ou fidejussória, cujo o valor deverá ser superior ao orçamento aprovado pela Prefeitura Municipal.
§ 1º A caução fidejussória será na modalidade de fiança bancária, com prazo de validade até a expedição do Termo de Recebimento e Aceitação de Loteamento, expedida por instituição financeira, devidamente credenciada no Banco Central do Brasil.
§ 2º A caução real poderá ser aceita das seguintes formas:
I - em dinheiro, constituída por depósito bancário em instituição devidamente credenciada no Banco Central, em conta corrigida e remunerada, no mínimo, com os percentuais da Caderneta de Poupança, vinculada à Prefeitura Municipal;
II - em hipoteca de primeiro grau, sobre imóveis localizados neste município, com valor de avaliação imobiliária aprovados pela Prefeitura;
III - em lotes do próprio empreendimento, com valor de avaliação imobiliária aprovados pela Prefeitura.
§ 3º As cauções de que trata o presente artigo serão individuais, implicando a escolha de uma das formas de caucionamento, na exclusão da outra, vedada a modificação da forma caucionada, no curso do processo de loteamento.
Art. 34. A liberação das garantias pelo poder público somente ocorrerá com a conclusão da implantação e execução das obras de infraestrutura, mediante a emissão do TERMO DE VERIFICAÇÃO E RECEBIMENTO DE OBRA - TVO.
Art. 35. Será admitida à liberação parcial da garantia, a cada obra recebida, mantendo-se a relação percentual entre a garantia e o orçamento aprovado.
Parágrafo único. A caução fidejussória, será una, implicando a sua liberação pelo poder público, na ultimação das obras de infraestrutura.
Art. 36. Decorrido o prazo estabelecido para a execução das obras, se estas não estiverem concluídas, a Administração Municipal executará a garantia recebida, pelo valor das obras, equipamentos públicos e obrigações exigidos e não concluídos, acrescido de multa de 20% (vinte por cento), fazendo-as concluir dentro de cronograma específico.
Art. 37. A execução da garantia deverá ser solicitada à Procuradoria Geral do Município, após a devida notificação ao responsável pelo empreendimento.
Art. 38. Somente a partir da emissão do TERMO DE VERIFICAÇÃO E RECEBIMENTO DE OBRA - TVO, o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.
CAPÍTULO V
Das Edificações em Loteamentos
Art. 39. Os lotes resultantes de parcelamento do solo somente poderão receber edificações após a emissão do TERMO DE VERIFICAÇÃO E RECEBIMENTO DE OBRA - TVO.
Art. 40. Tratando-se de empreendimentos na modalidade de conjunto habitacional, as edificações poderão ser executadas de forma concomitante com as obras e serviços do loteamento, desde que estejam concluídos:
I - os serviços e obras de locação e abertura de vias públicas;
II - a demarcação de quadras, lotes e áreas públicas e terraplenagem;
III - os acessos às vias públicas.
§ 1º Na hipótese do caput deste artigo, o "habite-se" poderá ser concedido de forma parcial, em relação as unidades habitacionais que puderem ser habitadas ou ocupadas de maneira independente, desde que garantidas as condições de segurança do local e após a execução das obras de infraestrutura elencadas no artigo 25, incisos I a X, XIII, XIV e XVII (quando compor acesso único ao loteamento).
§ 2º O TVO parcial de quadras somente será admitido quando estas constituírem setores tecnicamente independentes, com redes hidráulicas e sanitárias isoladas das demais fases do loteamento, não sujeitas a interferência direta de obras futuras que possam comprometer a segurança, salubridade ou funcionalidade da infraestrutura já implantada.
§ 3º O Município poderá exigir, para o recebimento parcial, a apresentação de plano de setorização técnica das infraestruturas, atestado pelo SAAE e aprovado pela Secretaria de Obras, comprovando a autonomia operacional das quadras solicitadas.
TÍTULO IV
DO PARCELAMENTO DO SOLO DE INTERESSE SOCIAL
Art. 41. Nas Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS serão incentivadas as implantações de loteamentos de interesse social, destinados a assegurar moradia à população de baixa renda e de comprovada vulnerabilidade social.
Parágrafo único. Quando se tratar de parcelamento do solo em ZEIS será obrigatório a destinação de, pelo menos, 20% (vinte por cento) da área loteável para Habitação de Interesse Social.
Art. 42. Considera-se parcelamento do solo de interesse social aquele destinado à população com renda familiar bruta mensal de até 05 (cinco) salários mínimos, implantado em áreas classificadas como Zona Especial de Interesse Social – ZEIS ou em outros territórios previamente definidos pelo Plano Diretor ou por ato do Poder Executivo.
Parágrafo único. Será considerado empreendimento de Interesse Social, sem prejuízo da exigência do caput deste artigo, aquele:
I - promovido por órgãos públicos da administração direta ou indireta;
II - promovido por entidades conveniadas ou consorciadas com o Poder Público Federal, Estadual ou Municipal;
III - promovido por entidades representativas dos futuros moradores ou cooperativas habitacionais, conveniadas ou consorciadas com o Município;
IV - promovido por entidades ou empresas privadas que atuam no ramo da construção civil ou na implantação de loteamentos, cuja aquisição do lote ou unidade residencial esteja vinculada a programa habitacional oficial de financiamento público instituído pelo Poder Público;
V - aprovado como empreendimento de interesse social pelo GRAPROHAB, mediante apresentação de projeto de edificação habitacional conforme o Código Sanitário Estadual.
Art. 43. O parcelamento do solo de interesse social destina-se ao atendimento:
I - da população em geral, respeitada a faixa de renda estabelecida no artigo 42 desta Lei;
II - de ação visando o reassentamento de famílias residentes em áreas de risco;
III - da população em situação de vulnerabilidade social;
IV - de programas de habitação instituídos por ato normativo do Governo Federal ou Estadual;
V - de projeto de implantação de conjunto habitacional, respeitada a faixa de renda estabelecida no artigo 42 desta Lei.
Art. 44. Nos parcelamentos do solo destinados à habitação de interesse social, localizados em Zona Especial de Interesse Social – ZEIS ou em áreas definidas por lei ou ato do Poder Executivo, deverá ser prevista a destinação de áreas institucionais para equipamentos públicos comunitários, na forma prevista no artigo 12 desta Lei.
§ 1º As áreas institucionais de que trata este artigo deverão ser localizadas de forma estratégica, de modo a garantir fácil acesso e integração à malha viária e às áreas residenciais.
§ 2º Não serão consideradas áreas institucionais, para os fins deste artigo, os espaços destinados exclusivamente à implantação de equipamentos técnicos de infraestrutura urbana (reservatórios, ETEs, bacias de detenção, etc.), os quais, quando exigidos, deverão ser previstos à parte, conforme diretrizes específicas da Prefeitura.
§ 3º A exigência de áreas institucionais deverá considerar a existência de equipamentos públicos disponíveis na região e poderá ser flexibilizada por ato motivado do Poder Executivo, desde que garantida a prestação adequada dos serviços públicos essenciais aos futuros moradores.
Art. 45. A Habitação de Interesse Social é a unidade habitacional, entendida como moradia digna, regular e atendida por equipamentos e serviços urbanos, destinada às famílias com renda familiar bruta mensal máxima de 5 (cinco) salários mínimos.
Art. 46. A unidade de Habitação de Interesse Social deve atender aos seguintes parâmetros mínimos:
I - ser edificada em terreno com no máximo 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), salvo no caso de apartamento;
II - área construída máxima de 70 m² (setenta metros quadrados) e área construída mínima de 24 m² (vinte e quatro metros quadrados), composta por:
a) máximo 2 (dois) dormitórios;
b) máximo de 1 (um) sanitário;
c) sala, cozinha e área de serviço, podendo ser conjugadas;
Art. 47. Aos loteamentos tratados no presente Título, aplicam-se, no que couber, as demais regras constantes na presente lei e, subsidiariamente, o Plano Diretor e as normas da
Lei Municipal n.º 4.662, de 23 de setembro de 2014, ou outras que vierem a modificá-las ou substituí-las.
§ 1º Após a aprovação de empreendimento de interesse social, será expedido Decreto Executivo declarando o enquadramento do empreendimento nesta modalidade de parcelamento do solo.
§ 2º A legislação poderá dar tratamento diferenciado ao empreendimento de interesse social em razão de sua contribuição direta na diminuição do déficit habitacional e por força do disposto nos
artigos 6º e
23, IX da Constituição Federal.
Art. 48. Devido a contribuição para a diminuição do déficit habitacional do município, os empreendimentos de interesse social terão tratamento diferenciado em relação as exigências contidas na
Lei Municipal n.º 5.735, de 19 de setembro de 2023, que regulamenta o Estudo de Impacto de Vizinhança e do Termo de Referência Técnico (TRT) do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), conforme estabelecido em Decreto Executivo.
TÍTULO V
DO LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 49. Para os fins desta lei, conceitua-se Loteamento de Acesso Controlado como sendo o caracterizado pelo uso exclusivo de lotes residenciais unifamiliares, pela adoção de acessos privativos e de muros delimitadores, ou outro sistema de vedação admitido pela autoridade municipal, que se separem da malha viária urbana, sendo-lhe permitido controlar a entrada de pessoas, a critério da administração.
Art. 50. A implantação de loteamento de controle de acesso será autorizada sempre que não for possível, por motivo justificado, a implantação de condomínio de lotes.
Art. 51. Para efeitos tributários, cada lote, com ou sem edificação, será considerado uma unidade autônoma.
Art. 52. Aos loteamentos tratados no presente Título, aplicam-se, no que couber, as demais regras constantes na presente lei e, subsidiariamente, as normas da
Lei Municipal n.º 4.662, de 23 de setembro de 2014, ou outras que vierem a modificá-las ou substituí-las.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Mínimos para o loteamento de acesso controlado
Art. 53. Será utilizada a definição das Diretrizes Urbanísticas fixadas pelo Plano Diretor Participativo para a região onde se dará a implantação do loteamento com acesso controlado.
Parágrafo único. Estando o empreendimento localizado em imóvel que abranja mais de uma área de Zoneamento, serão utilizados os critérios de Zoneamento correspondentes às áreas respectivas.
Art. 54. O total de áreas públicas previstas não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, devendo ser dispostas na forma estabelecida no artigo 12 desta Lei.
§ 1º As vias de circulação deverão observar as diretrizes contidas no artigo 13 desta Lei.
§ 2º A localização da área verde, sistema de lazer e área institucional será definida pela Prefeitura Municipal, podendo se situar interna ou externamente aos fechamentos, ficando permitido o acesso da população em tais áreas.
§ 3º Deverão, obrigatoriamente, ser previstas as instalações, nas calçadas, da rede de distribuição de água potável e da rede coletora de esgoto domiciliar urbano.
§ 4º Para aprovação do empreendimento o requerente deverá:
I - apresentar plantas onde figurem os acessos privativos, bem como os muros delimitadores, ou outro sistema de fechamento que separem o loteamento da malha viária urbana ou da área rural adjacente;
II - demonstrar que os lotes e construções situados nas divisas do loteamento terão acesso exclusivo para as vias públicas internas, proibida qualquer abertura para a malha viária externa;
III - apresentar planta de localização do empreendimento, em escala que permita vislumbrar todas as vias públicas existentes em seu entorno, alcançando a distância mínima de 1 km (um quilômetro), contados a partir das divisas do loteamento.
Art. 55. Serão considerados, ainda, para fins de autorização de implantação do loteamento com acesso controlado:
I - o impacto que o loteamento poderá causar à mobilidade urbana, especialmente no trânsito de veículos e pedestres;
II - a eventual ocorrência de isolamento de bairros;
III - a criação de dificuldades no acesso entre bairros já existentes;
IV - a criação de áreas de risco à segurança para transeuntes.
Art. 56. A aprovação do loteamento de acesso controlado deverá observar, além das exigências constantes nesta lei na legislação federal aplicável, as regras contidas na
Lei Municipal n.º 5.735, de 19 de setembro de 2023, que regulamenta o Estudo de Impacto de Vizinhança e do Termo de Referência Técnico (TRT) do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Art. 57. Serão preferencialmente autorizados os loteamentos de acesso controlado que venham a ser implantados em locais que contenham as seguintes características:
I - que se localizem em áreas que não sirvam de ligação natural entre bairros já existentes;
II - que estejam limitadas em pelo menos 30% (trinta por cento) de seu perímetro por rodovias, cortes de ferrovias, rios, acidentes naturais ou edificados pela ação humana e outros;
III - que, de alguma forma, sirvam de barreira para auxiliar na preservação de mata nativa, nascentes, lagos, ambientes naturais, áreas de interesse ambiental e/ou paisagístico e similares.
CAPÍTULO III
Das Obras de Infraestrutura dos Loteamentos de Controle de Acesso
Art. 58. Todas as obras de infraestrutura, estabelecidas pelas diretrizes municipais e pelos órgãos públicos licenciadores, bem como as construções comuns internas e demais obras e serviços, necessários para a implantação do loteamento de controle de acesso, na forma do projeto aprovado, inclusive as externas, necessárias para acesso, implantação das áreas e equipamentos públicos, serão de responsabilidade e às expensas do empreendedor.
Art. 59. Caberá ao empreendedor a implantação das obras de infraestrutura básica do loteamento, nos termos do artigo 25 desta Lei.
Art. 60. O loteamento com acesso controlado deverá ser cercado com muro, grade, alambrado, elementos vazados, cercas vivas ou outros materiais aprovados pela Secretaria de Obras e Infraestrutura, devendo ser mantida a integração do empreendimento com a cidade, sem criar um núcleo que se separa e diferencia do bairro.
Parágrafo único. A altura do muro ou cercamento será de, no mínimo, 2,00 m (dois metros).
Art. 61. As obras de acesso direto à entrada do loteamento, tais como, anéis, rotatórias, canteiros e alargamentos serão custeadas pelo empreendedor ou por estes executadas mediante autorização do Poder Público.
Art. 62. A implantação do loteamento com controle de acesso não poderá interromper e impedir a continuidade, prolongamento e interligação do sistema viário do seu entorno, devendo o sistema viário interno do condomínio se articular com o sistema viário oficial dando continuidade e livre acesso às vias oficiais do seu entorno.
Art. 63. Aplica-se, ainda, ao loteamento com controle de acesso, todas as exigências previstas nesta Lei em relação aos loteamentos, no que se refere apresentação de cronograma de execução de todas as obras de infraestrutura e, ainda, em relação a garantia da execução de tais obras.
CAPÍTULO IV
Da Celebração de Termos de Parceria com Associações para o controle de acesso
Art. 64. Fica o Poder Executivo autorizado a celebrar Termo de Parceria com associações de bairro ou de proprietários, regularmente constituídas, nos loteamentos autorizados a implantarem o acesso controlado, para fins de permitir a instalação de guarita ou portaria, devidamente aprovada pelo Município, para abrigar guarda particular com função fiscalizadora dos veículos e pessoas que adentrem ou saiam do loteamento.
§ 1º As edificações de portaria ou guarita, devem ser executadas em lote particular com fim específico, sendo que por ocasião da revogação da autorização de fechamento do loteamento, este lote, no caso de encontrar-se isolado por sistema viário, passará a integrar o domínio do município.
§ 2º A função fiscalizadora compreenderá tão somente o registro do número da placa dos veículos que ali ingressem e solicitar, sem exigência obrigatória, a identidade dos transeuntes, não moradores do loteamento.
I - fica ressalvado o ingresso e a livre movimentação no loteamento, dos servidores públicos no exercício de suas funções.
II - as Associações não poderão, em hipótese alguma, impedir o livre acesso de pessoas no loteamento, obrigando-se a colocar em lugar visível, nos acessos ao loteamento de acesso controlado, placas com dizeres de denominação do loteamento, sobre a permissão de livre acesso de pessoas e veículos no local, data e número do termo de parceria e, ainda, fazer alusão a presente lei.
Art. 65. É requisito prévio, para que se autorize o início do acesso controlado:
I - que a Associação de proprietários esteja legal e juridicamente constituída;
II - que o Termo de Parceria previsto no artigo 64 desta Lei esteja devidamente formalizado e que abranja as seguintes obrigações:
a) compromisso de, às expensas da Associação e, mediante prévia aprovação por parte da Prefeitura Municipal, edificarem, implantarem e doarem ao Município:
1. as praças que se encontrarem dentro dos limites internos do loteamento;
2. as áreas verdes que se encontrarem dentro dos limites internos do loteamento.
b) compromisso de, após a edificação e/ou implantação das benfeitorias previstas na alínea anterior e, nos termos previstos pela
Lei Municipal n.º 2.600, de 23 de dezembro de 1997 e suas alterações, celebrarem Termo de Parceria para manutenção e conservação de tais áreas;
c) compromisso de procederem ao recolhimento diário do lixo domiciliar urbano e posterior depósito em local pré-estabelecido pela Administração Municipal, a fim de facilitar a coleta pelo serviço público.
Art. 66. Será de inteira responsabilidade da Associação a obrigação de desempenhar:
I - serviços de manutenção das árvores e poda, quando necessário;
II - limpeza das vias públicas;
III - prevenção de sinistros, por meio de placas sinalizadoras em locais de risco;
IV - manutenção das vias públicas;
V - outros serviços que se fizerem necessários;
VI - garantia de ação livre e desimpedida das autoridades e entidades públicas que zelam pela fiscalização, segurança e bem-estar da população;
VII - garantia de ação livre e desimpedida das autarquias e concessionárias de serviços públicos, na execução de serviços de operação e manutenção desses equipamentos urbanos.
Parágrafo único. As despesas decorrentes do fechamento do loteamento, bem como toda a sinalização que vier a ser necessária, em virtude de sua implantação, serão de inteira responsabilidade da Associação, que deverá, ainda, prover a regular manutenção de tais equipamentos.
CAPÍTULO V
Das Penalidades
Art. 67. Após autorizada a implantar o controle de portaria, se não sendo cumpridas as exigências contidas nesta lei e termos de parceria celebrados a Associação será advertida, na forma escrita, para devida regularização, em prazo hábil a ser definido pela autoridade competente.
Parágrafo único. Se devidamente advertida, não cumprir as exigências contidas nesta lei e termos de parceria celebrados estará sujeita às seguintes penalidades, sucessivamente:
I - multa, no caso de reincidência, de 20 (vinte) MVRM (Maior Valor de Referência Municipal), dobrada a cada reincidência por até 3 (três) vezes;
II - rescisão unilateral do termo de parceria que permitiu a Associação proceder o acesso controlado ao loteamento.
Art. 68. Ocorrendo a hipótese do artigo 67, inciso II, o Município procederá à abertura do loteamento, ficando a Associação responsável pelo ressarcimento das despesas efetuadas pela administração municipal neste mister.
TÍTULO VI
DO CONDOMÍNIO DE LOTES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Parágrafo único. Aplica-se ao condomínio de lotes, no que couber, a
Lei Federal nº 4.591/64, bem como o
Decreto-Lei n.º 271/67, sendo as áreas de uso comum vinculadas às frações ideais, e ficando os condôminos responsáveis pela instalação, operação e custeio da infraestrutura.
Art. 70. O Condomínio de lotes é fruto de atividade empresarial privada de incorporação imobiliária e espécie de condomínio edilício (art. 1.331 a 1.358-A, do Código Civil), no âmbito do qual há a coexistência e a indissociável vinculação entre:
I - áreas privativas: unidades autônomas, suscetíveis de utilização exclusiva, consubstanciadas em lotes de terreno aptos à edificação porquanto atrelados a projeto previamente aprovado pelo Município nos termos desta Lei; e
II - áreas Comuns: são as áreas utilizadas coletivamente pelos condôminos, aos quais cabe uma fração ideal atribuível a cada unidade autônoma e dela inseparável, conforme descrito no artigo 74 desta Lei.
Parágrafo único. Para efeitos de cálculo de IPTU, serão levadas em consideração as Áreas Privativas (unidades autônomas) e a fração ideal a ela correspondente mencionadas no inciso II deste artigo.
Art. 71. Os Condomínios de Lotes previstos nesta Lei, somente serão permitidos em Área Urbana deste município.
Art. 73. As construções relativas a cada uma das unidades autônomas têm caráter individual, devendo isoladamente ser objeto de pedido específico de construção, reforma ou acréscimo, cabendo ao interessado submeter pedido junto ao órgão municipal competente, observando, para tanto, toda a legislação municipal e, ainda, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno do empreendimento.
Art. 74. Para os fins e efeitos previstos nesta Lei Complementar, consideram-se Áreas Comuns, as áreas e edificações de propriedade compartilhada e comum dos condôminos, compreendendo:
I - a infraestrutura básica correspondente ao conjunto de obras e equipamentos descritos no artigo 25 desta Lei, além de rede telefônica, fibra ótica, gás canalizado e energia elétrica;
II - o conjunto das áreas e edificações internas do Condomínio, tais como, por exemplo, as vias de circulação interna, áreas verdes, clube recreativo, áreas de lazer, portaria e área administrativa, etc., conforme previsto no respectivo projeto.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Mínimos para os Condomínios de Lotes
Art. 75. Será utilizada a definição das Diretrizes Urbanísticas fixadas pelo Plano Diretor Participativo para a região onde se dará a implantação de Condomínios de Lotes.
Parágrafo único. Estando o empreendimento localizado em imóvel que abranja mais de uma área de Zoneamento, serão utilizados os critérios de Zoneamento correspondentes às áreas respectivas.
Art. 76. O total de áreas públicas previstas não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, devendo ser dispostas na forma estabelecida no artigo 12 desta Lei.
§ 1º As vias de circulação deverão observar as regras contidas no artigo 13 desta Lei.
§ 2º Nos empreendimentos em condomínio, seja horizontal ou de lotes, o Município poderá admitir dimensões viárias diferenciadas, desde que:
I - sejam garantidas as condições de fluidez interna, segurança e acessibilidade;
II - exista estacionamento de visitantes dimensionado à demanda;
III - haja estudo de circulação interno aprovado pelo Município.
§ 3º A localização da área verde, sistema de lazer e área institucional será definida pela Prefeitura Municipal, podendo se situar interna ou externamente aos fechamentos.
§ 4º O Município poderá admitir redução de seção transversal em vias coletoras de sentido único, desde que o loteamento preveja sistema viário binário, com continuidade viária, curvas suaves com raio mínimo de 47 (quarenta e sete) metros e integração ao plano viário municipal.
§ 5º Deverão obrigatoriamente ser previstas as instalações, nas calçadas, da rede de distribuição de água potável e da rede coletora de esgoto domiciliar urbano.
§ 6º Para aprovação do empreendimento o requerente deverá:
I - apresentar plantas onde figurem os acessos privativos, bem como, os muros delimitadores ou outro sistema de fechamento que separem o loteamento da malha viária urbana ou da área rural adjacente;
II - demonstrar que os lotes e construções situados nas divisas do loteamento terão acesso exclusivo para as vias públicas internas, proibida qualquer abertura para a malha viária externa;
III - apresentar planta de localização do empreendimento, em escala que permita vislumbrar todas as vias públicas existentes em seu entorno, alcançando a distância mínima de 1 km (um quilômetro), contados a partir das divisas do loteamento.
Art. 77. Serão considerados ainda, para fins de autorização de implantação do condomínio de lotes:
I - o impacto que o loteamento poderá causar à mobilidade urbana, especialmente no trânsito de veículos e pedestres;
II - a eventual ocorrência de isolamento de bairros;
III - a criação de dificuldades no acesso entre bairros já existentes;
IV - a criação de áreas de risco à segurança para transeuntes.
Art. 78. A aprovação do condomínio de lotes deverá observar, além das exigências constantes nesta lei na legislação federal aplicável, as regras contidas na
Lei Municipal n.º 5.735, de 19 de setembro de 2023, que regulamenta o Estudo de Impacto de Vizinhança e do Termo de Referência Técnico (TRT) do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Art. 79. Serão preferencialmente autorizados os condomínios de lotes que venham a ser implantados em locais que contenham as seguintes características:
I - que se localizem em áreas que não sirvam de ligação natural entre bairros já existentes;
II - que estejam limitadas em pelo menos 30% (trinta por cento) de seu perímetro por rodovias, cortes de ferrovias, rios, acidentes naturais ou edificados pela ação humana e outros;
III - que, de alguma forma, sirvam de barreira para auxiliar na preservação de mata nativa, nascentes, lagos, ambientes naturais, áreas de interesse ambiental e/ou paisagístico e similares.
CAPÍTULO III
Das Obras de Infraestrutura
Art. 80. Todas as obras de infraestrutura estabelecidas pelas diretrizes municipais e pelos órgãos públicos licenciadores, bem como as construções comuns internas e demais obras e serviços necessários para a implantação do Condomínio de lotes, na forma do projeto aprovado, inclusive as externas, necessárias para acesso, implantação das áreas e equipamentos públicos, serão de responsabilidade e às expensas do empreendedor.
Art. 81. Caberá ao empreendedor:
I - a demarcação e a implantação das propriedades exclusivas e das Áreas Comuns de propriedade compartilhada;
II - a implantação das obras da infraestrutura básica instaladas nas áreas internas do Condomínio, nos termos do artigo 25 desta Lei.
Art. 82. O Condomínio de lotes deverá ser cercado com muro, grade, alambrado, elementos vazados, cercas vivas ou outros materiais aprovados pela Secretaria de Obras e Infraestrutura, devendo ser mantida a integração do empreendimento com a cidade, sem criar um núcleo que se separa e diferencia do bairro.
Parágrafo único. A altura do muro ou cercamento será de, no mínimo, 2,00 m (dois metros).
Art. 83. Os empreendimentos sob a forma de condomínio de lotes ou loteamento com controle de acesso deverão observar os critérios de integração urbanística com o entorno, especialmente quanto à tipologia de muros e cercamentos, visando à harmonia paisagística, à segurança pública e à acessibilidade urbana.
§ 1º É vedada a utilização de:
I - cercas eletrificadas visíveis da via pública;
II - cercas de arame farpado ou plantas espinhosas voltadas para áreas externas ao empreendimento.
§ 2º Será permitida a utilização de elementos de fechamento que garantam visibilidade parcial ou total do interior do empreendimento, tais como:
I - gradis metálicos vazados;
II - muros com elementos vazados;
III - cercas vivas paisagísticas, integradas ao projeto de arborização urbana.
Art. 84. A portaria deverá ser instalada conforme padrão urbanístico aprovado pelo Município, sendo vedado seu uso como elemento segregador visual ou funcional da malha urbana.
Art. 85. As obras de acesso direto à entrada do Condomínio de lotes, tais como, anéis, rotatórias, canteiros e alargamentos serão custeadas pelo empreendedor ou por estes executadas mediante autorização do Poder Público.
Art. 86. A implantação do Condomínio de lotes não poderá interromper e impedir a continuidade, prolongamento e interligação do sistema viário do seu entorno, devendo o sistema viário interno do condomínio se articular com o sistema viário oficial dando continuidade e livre acesso às vias oficiais do seu entorno.
Art. 87. Aplica-se, ainda, ao Condomínio de lotes, todas as exigências previstas nesta Lei em relação aos loteamentos, no que se refere apresentação de cronograma de execução de todas as obras de infraestrutura e, ainda, em relação a garantia da execução de tais obras.
Art. 88. As frações ideais exclusivas (unidades autônomas) somente poderão receber construções após a conclusão e recebimento de todas as obras de infraestrutura do condomínio, com a emissão do TERMO DE VERIFICAÇÃO E RECEBIMENTO DE OBRA - TVO, salvo hipótese prevista no artigo 40 desta Lei.
Art. 89. A aprovação do condomínio de lotes não poderá ser utilizada como forma de burlar os requisitos de parcelamento do solo urbano, previstos na
Lei n.º 6.766/79, devendo o Município verificar o atendimento aos critérios de integração à malha urbana, infraestrutura e interesse público.
CAPÍTULO IV
Da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno
Art. 90. Observado o quanto disposto nesta Lei, os condôminos terão ampla liberdade para estabelecer, como melhor lhes aprouver, por meio da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno, devidamente aprovados na forma da legislação em vigor, os direitos e as obrigações a eles atribuídos, bem como todas as demais normas relativas à convivência entre eles e à utilização exclusiva das unidades autônomas (lotes) e à utilização compartilhada e indistinta entre todos das Áreas Comuns de Propriedade Compartilhada.
§ 1º O Condomínio de lotes estará sujeito às regras contidas na Convenção de Condomínio do empreendimento, cuja minuta encontrar-se-á arquivada no Cartório de Registro de Imóveis respectivo, conforme previsto no
art. 32, "j", da Lei Federal n.º 4.591/64 e ao
Regimento Interno, devidamente aprovados na forma da legislação em vigor.
§ 2º Os direitos e deveres dos condôminos do Condomínio de lotes deverão constar da Convenção de Condomínio, aprovada na forma prevista no § 2º do artigo 9º da
Lei Federal n.º 4.591/64.
Art. 91. A Convenção de Condomínio deverá conter, dentre outras disposições, aquelas listadas nas alíneas "a" a "m" do §3º do artigo 9º da
Lei Federal n.º 4.591/64, bem como, no que não conflitar com o quanto contido nesta Lei, as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade autônoma (lote), conforme Código de Edificações e Plano Diretor do Município.
Art. 92. Após o efetivo registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente, deverá o empreendedor apresentar na Prefeitura a minuta da Convenção de Condomínio do Condomínio de lotes.
Art. 93. Caberá aos condôminos, de acordo com as responsabilidades definidas na Convenção de Condomínio e no projeto do Condomínio de lotes:
I - a manutenção das redes da infraestrutura básica instaladas nas áreas internas do Condomínio;
II - a manutenção e a limpeza das vias e das áreas verdes internas, bem como das demais áreas comuns;
III - quando as áreas verdes forem públicas e forem resultantes dos recuos de ajardinamento, a manutenção e a conservação com tratamento paisagístico em toda a sua extensão, em obediência aos dispositivos vigentes à época da aprovação do Condomínio de lotes;
IV - arcar com o custo de consumo da energia elétrica e iluminação no Condomínio, seja no âmbito das unidades autônomas, seja nas áreas comuns;
V - arcar com o custo de consumo e manutenção dos serviços de água potável, esgotos e drenagem de águas pluviais;
VI - arcar com o custo de coleta, transferência e armazenagem de resíduos sólidos ou, conforme previsto na legislação, o tratamento e a deposição dos mesmos em local apropriado para coleta pelo Poder Público;
VII - arcar com os custos da coleta de lixo domiciliar, com observância dos padrões de coleta seletiva em caçambas apropriadas, e sua destinação final deverá ser feita em área a ser especificada pelo Município;
VIII - a manutenção e a conservação das vias e logradouros até o ponto de ligação com a rede pública;
IX - arcar com o pagamento individual do IPTU de cada unidade autônoma, que compreenderá, na sua fração ideal do terreno, a correspondente área total do empreendimento.
Art. 94. São áreas de propriedade e uso exclusivos dos condôminos, as vias urbanas internas de comunicação, os muros, as guaritas, os serviços e obras de infraestrutura, os equipamentos condominiais e todas as áreas e edificações que, por sua natureza, destinem-se ao uso comum e exclusivo de todos os condôminos.
Parágrafo único. Caberá exclusivamente aos condôminos a responsabilidade pela manutenção das áreas mencionadas no caput deste artigo.
TÍTULO VII
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 95. O Condomínio edilício é constituído por edificações destinadas ao uso residencial, comercial ou de prestação de serviço, agrupadas horizontal ou verticalmente, ocupando um lote ou gleba, dispondo obrigatoriamente de espaços e instalações de utilização comum, caracterizados como bens de condomínio do conjunto, a ser aprovado nos termos da legislação pertinente.
Parágrafo único. O condomínio edilício poderá ser:
I - condomínio vertical: aquele constituído de prédios com vários andares ou edificação superposta;
II - condomínio horizontal: aquele constituído de unidades térreas, assobradadas, geminadas ou não;
III - condomínio misto: aquele constituído por unidades térreas, assobradadas, geminadas ou não, juntamente com prédios com vários andares ou edificação superposta.
Parágrafo único. A aprovação de condomínio edilício deverá observar, ainda, as regras contidas na
Lei Municipal n.º 5.735, de 19 de setembro de 2023, que regulamenta o Estudo de Impacto de Vizinhança e do Termo de Referência Técnico (TRT) do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Art. 97. Os condomínios edilícios serão compostos por Áreas privativas e Áreas de uso comum.
Parágrafo único. Para atendimento ao disposto na
Lei Federal n.º 4.591, de 1964, cada unidade será considerada como autônoma, cabendo a ela, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e áreas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos
Art. 98. Será utilizada a definição das Diretrizes Urbanísticas fixadas pelo Plano Diretor Participativo para o zoneamento onde se dará a implantação do condomínio edilício.
Parágrafo único. Aos condomínios edilícios horizontais residenciais, aplicam-se as regras contidas no
artigo 86 e seguintes do Plano Diretor Participativo.
Art. 99. Aos condomínios edilícios horizontais residenciais poderão ser exigidas áreas de uso comum e de convivência compatíveis com a densidade habitacional, nos termos do Plano Diretor, sendo vedada a exigência de doação de áreas públicas, salvo quando houver previsão legal específica e justificativa urbanística.
Art. 100. O projeto do condomínio edilício deverá prever as seguintes obras obrigatórias:
I - arborização e tratamento das áreas de lazer e de uso comum não ocupadas pelas edificações;
II - sistema de captação de águas pluviais composto por redes, reservatório de contenção e dispositivos de destinação e dissipação das águas pluviais, atendidos os parâmetros técnicos estabelecidos pelas normas municipais e diretrizes específicas fornecidas por órgão Municipal competente;
III - sistema de distribuição de água potável interligada no sistema público, de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo SAAE;
IV - sistema de esgotamento sanitário interligado no sistema público, de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo SAAE;
V - sistema de prevenção e combate a incêndios, de acordo com as normas do Corpo de Bombeiro;
VI - sistema de energia elétrica das unidades e áreas de uso comum, bem como iluminação das áreas de uso comum;
VII - sinalização viária aérea e de solo, conforme os padrões técnicos fixados pela Prefeitura Municipal, através do órgão competente;
VIII - acessibilidade nas áreas de uso comum;
IX - execução de pavimentação nas calçadas externas ao empreendimento no padrão estabelecido no plano viário, obedecendo a legislação e normas de acessibilidade, em especial a NBR 9050;
X - se necessário, o condomínio deverá arcar com o prolongamento das redes de infraestrutura para atender o empreendimento e melhorias nas vias de acesso.
Art. 101. Para as edificações condominiais neste município será obrigatória a cobrança individualizada do consumo hídrico, por unidade imobiliária, a qual se dará através da instalação do equipamento necessário para a medição apropriada.
CAPÍTULO III
Do Condomínio Edilício Horizontal
Art. 102. O condomínio edilício horizontal, além das regras gerais constantes neste Título, deverá observar os parâmetros urbanísticos, edilícios e paisagísticos definidos no Código de Edificações, no Plano Diretor e na legislação de uso e ocupação do solo, especialmente quanto à taxa de ocupação, afastamentos, altura máxima e permeabilidade do solo.
§ 1º O Município poderá, mediante diretriz técnica específica, estabelecer parâmetros complementares para a implantação ou regularização de condomínios horizontais, com base em estudo urbanístico de impacto e integração com o entorno.
§ 2º A aprovação de projetos de ampliação e/ou regularização das unidades poderá ser realizada através de processos individualizados.
§ 3º Na aprovação de projetos de ampliação e/ou regularização das unidades, dentro das frações ideais de terreno de propriedades exclusivas, deverão ser respeitados os parâmetros arquitetônicos e urbanísticos definidos no Código de Edificações, ou outra lei que venha a substituir.
CAPÍTULO IV
Do Condomínio Edilício Vertical
Art. 103. O condomínio edilício vertical, além das regras gerais constantes neste Título, deverá observar os parâmetros urbanísticos e técnicos estabelecidos no
Plano Diretor, no
Código de Edificações e na legislação de uso e ocupação do solo, especialmente quanto à taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos, altura máxima, número de pavimentos e número de vagas de estacionamento.
§ 1º A edificação vertical deverá dispor de soluções adequadas de acessibilidade, sistemas de prevenção e combate a incêndios, sinalização de emergência, ventilação e iluminação das áreas comuns, conforme as normas da ABNT, do Corpo de Bombeiros e demais legislações aplicáveis.
§ 2º Para edifícios com mais de três pavimentos, considerado o pavimento térreo, será obrigatória a instalação de elevador, em conformidade com as normas técnicas e dispositivos legais vigentes.
§ 3º O número de vagas de garagem será fixado conforme o uso e a tipologia das unidades, devendo respeitar os parâmetros definidos no
Código de Obras,
Plano Diretor ou diretriz urbanística emitida pelo Município.
TÍTULO VIII
DO PARCELAMENTO DO SOLO POR DESMEMBRAMENTO E UNIFICAÇÃO
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 104. Aplicam-se ao desmembramento e unificação as diretrizes urbanísticas fixadas pelo Plano Diretor Participativo para o zoneamento onde estiver situado o imóvel a ser desmembrado ou unificado.
Parágrafo único. A aprovação do projeto de desmembramento só será permitida quando os lotes resultantes constituírem de área e dimensões segundo as prescrições do
Plano Diretor Participativo. Art. 105. A construção de mais de uma edificação dentro de um mesmo lote, mesmo que com uso ou numeração distintas, em decorrência de projeto arquitetônico aprovado, não constitui desmembramento, podendo, inclusive, constituir-se em condomínio edilício conforme legislação federal específica.
Art. 106. O desmembramento não poderá implicar na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos
Art. 107. O pedido de aprovação de desmembramento ou unificação deverá ser instruído com os seguintes documentos e/ou informações:
I - certidão atualizada da matrícula do imóvel expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis de Lençóis Paulista, com prazo de emissão não superior a 30 (trinta) dias, sendo vedada a apresentação de declaração substitutiva por profissional técnico;
II - projeto e memorial descritivo elaborados por profissional legalmente habilitado, acompanhados de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT), conforme o respectivo conselho de classe;
III - indicação das vias existentes;
IV - indicação do tipo de uso predominante no local;
V - indicação da divisão de lotes pretendida na área.
VI - indicação do tipo de uso no memorial;
VII - indicação de APP - Área de Preservação Permanente.
Art. 108. Os lotes decorrentes do desmembramento deverão ser servidos de infraestrutura básica.
§ 1º A infraestrutura básica é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
§ 2º Todos os lotes decorrentes de desmembramento deverão possuir frente para a via pública oficial.
§ 3º A infraestrutura de esgotamento sanitário e abastecimento de água potável deverá ser implantada de acordo com as diretrizes e exigências estabelecidas pelo Serviço Autônomo de Água e Esgotos - SAAE.
Art. 109. Quando o pedido de desmembramento implicar em parcelamento de gleba com área total igual ou superior a 20.000 m² (vinte mil metros quadrados), sem a criação de novas vias públicas, poderá o Município exigir, mediante justificativa técnica, a destinação de até 15% (quinze por cento) da área da gleba para fins de preservação ambiental, permeabilidade ou implantação de equipamentos públicos.
§ 1º Nos casos em que o projeto configurar, de fato, abertura de vias públicas, praças ou logradouros, o processo será reclassificado como loteamento, e deverá observar as exigências integrais desta Lei.
§ 2º Deverão ser observadas as normas ambientais vigentes nos processos de desmembramentos, dentre a qual a Resolução SIMA 80, de 16 de outubro de 2020, ou outra que venha a substituí-la ou alterá-la, especialmente com relação:
I - a reserva de área permeável mínima de 20% (vinte por cento) da área da gleba;
II - a reserva de área institucional mínima de 1% (um por cento) da área da gleba, salvo se excepcionado conforme hipóteses previstas nesta Lei.
§ 3º O desmembramento de glebas com área superior à 20.000 m² (vinte mil metros quadrados) fica desobrigado da destinação de áreas públicas nas seguintes situações:
I - divisão ou desfazimento de copropriedades ou condomínios civis constituídos há mais de 05 (cinco) anos, desde que o desmembramento ou desdobro se dê na proporção de cada coproprietário, como consta do Registro Imobiliário;
II - sucessão hereditária, desde que o desmembramento ou desdobro se dê na proporção consignada no formal de partilha registrado;
III - antecipação de legítima, desde que a propriedade esteja constituída há mais de dez anos e que o desmembramento ou o desdobro se dê na proporção da Lei Civil de testamento registrado;
V - separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, esta última comprovada através de registro em cartório.
§ 4º separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, esta última comprovada através de registro em cartório.
TÍTULO IX
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 110. Os projetos urbanísticos que tenham obtido aprovação definitiva pelo Município, até a data da entrada em vigor desta Lei, não se submetem às novas exigências nela previstas, desde que mantidas as condições originais da aprovação e respeitados os prazos e condicionantes estabelecidos no respectivo processo administrativo.
Art. 111. Os projetos urbanísticos que tenham obtido pré-aprovação formal por meio de Parecer Técnico emitido pela Secretaria de Obras e Infraestrutura, até a data de entrada em vigor desta Lei, manterão sua viabilidade urbanística, conforme os parâmetros e condições estabelecidos nos respectivos processos administrativos, desde que protocolados para análise final e aprovação no prazo máximo de 1 (um) ano, contado da data de publicação desta Lei.
§ 1º Após o término do prazo previsto no caput, os projetos que não tenham sido formalmente protocolados ou que permaneçam pendentes de documentação essencial, deverão se adequar integralmente às disposições desta Lei.
§ 2º Poderá ser admitida a prorrogação do prazo, por até 180 (cento e oitenta) dias, mediante requerimento justificado e aprovado pela Secretaria de Obras e Infraestrutura, nos casos em que houver demonstração de diligência técnica ou pendência administrativa não imputável ao interessado.
§ 3º O disposto no caput não isenta os responsáveis pela implantação do empreendimento, da observância das normas urbanísticas e ambientais vigentes para as fases posteriores do projeto, especialmente quanto à infraestrutura, cronogramas e medidas de mitigação de impactos, salvo disposição expressa em contrário contida nos atos de aprovação já emitidos.
§ 4º Para fins deste artigo, considera-se pré-aprovação formal o ato administrativo expedido pela autoridade competente, que:
I - tenha aprovado o anteprojeto urbanístico ou arquitetônico;
II - tenha sido objeto de protocolo formalizado com aceite da Prefeitura Municipal.
Art. 112. Poderá ser autorizada a dispensa quanto ao atendimento das diretrizes urbanísticas previstas no Plano Diretor, em relação a área utilizada exclusivamente para lotes destinados a implantação de portarias ou equipamentos públicos urbanos.
Parágrafo único. A flexibilização das normas de zoneamento, nos termos do caput deste artigo, não dispensa o cumprimento do artigo 84 desta Lei e outras determinações da Secretaria de Obras e Infraestrutura.
Art. 113. Nos casos em que o parcelamento do solo for realizado por etapas ou em glebas contíguas, por um mesmo empreendedor ou por empresas coligadas, será considerado, para fins de exigência de infraestrutura e áreas públicas, o somatório do total de lotes das glebas envolvidas.
Art. 114. Os prazos estipulados nesta Lei serão contados em dias úteis, salvo situações que esta lei prevê expressamente a contagem do prazo em dias corridos.
Art. 115. Ficam recepcionadas por este Código, salvo revogação expressa ulterior, as seguintes leis:
I - Lei Municipal n.º 2.600, de 23 de dezembro de 1997 e suas alterações, que autoriza o Poder Executivo Municipal a permitir que empresas do setor privado façam a manutenção e conservação de praças e canteiros centrais das avenidas, bem como as áreas que margeiam os rios de Lençóis Paulista e dá outras providências.
IV - Lei Complementar n.º 100, de 8 de fevereiro de 2017, e suas alterações, que dispõe sobre a revisão do Plano Diretor Participativo, as ações estratégicas, o sistema e o processo de planejamento e gestão do desenvolvimento urbano do município de Lençóis Paulista, e dá outras providências;
Art. 116. Esta Lei Complementar entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário, especialmente:
Lençóis Paulista, 19 de Novembro de 2025.
ANDRÉ PACCOLA SASSO - Prefeito Municipal
Diego da Cunha Gomes - Secretário de Administração
* Este texto não substitui a publicação oficial.
